양도세 신고, 등기권리증 기다려야 하나요?

잔금을 받은 직후 바로 신고를 의뢰하셔도 됩니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다. 신고 첨부서류도 매수자의 등기서류가 아니라 매매계약서와 경비 증빙입니다. 등기사항증명서는 세무서가 행정정보 공동이용으로 직접 확인합니다.

소득세법 제98조는 양도시기를 대금을 청산한 날로 정합니다. 등기접수일이 양도일이 되는 것은 잔금 전에 등기를 먼저 넘긴 경우 같은 예외뿐입니다(시행령 제162조 제1항 제2호). 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(법 제105조 제1항 제1호). 첨부서류는 매도·매입 계약서 사본과 자본적 지출액·양도비 명세서 등입니다(시행령 제169조 제1항 제1호). 토지·건물 등기사항증명서는 세무서가 확인합니다(같은 조 제2항).

두 번째 예정신고를 할 때 앞서 신고한 소득과 합산할 수 있습니다(법 제107조 제2항). 두 채 모두 기본세율이 적용되면 합산 세액은 다음과 같이 계산합니다. (두 채 양도소득금액 합계 − 양도소득 기본공제) × 기본세율 − 이미 신고한 세액. 예정신고 때 합산하지 않으셨다면 다음 해 5월 확정신고를 꼭 하셔야 합니다(법 제110조 제4항 단서, 시행령 제173조 제5항 제1호). 한 채만 중과되는 경우처럼 비교과세(법 제104조 제5항)로 세액이 달라질 때도 마찬가지입니다. 이때는 합산 신고를 했더라도 확정신고 대상이 됩니다(시행령 제173조 제5항 제4호).

다음의 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 두 잔금일이 서로 다른 달이면 신고기한도 각각 다릅니다. 두 채가 조정대상지역에 있으면 먼저 판 주택은 1세대 2주택 중과 대상(기본세율+20%p)이 될 수 있습니다(법 제104조 제7항 제1호). 2년 이상 보유 주택의 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지만 적용되었습니다. 다만 그날까지 계약하고 계약금을 받은 뒤 4개월(일부 지정지역은 6개월) 안에 양도했다면 여전히 중과에서 제외됩니다. 일시적 2주택 비과세가 적용되는 주택 등도 중과에서 빠집니다(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2·제15호). 나중에 판 주택은 양도 당시 1주택입니다. 따라서 보유기간 2년 이상 등 요건을 갖추면 비과세로 볼 여지가 있습니다(시행령 제154조 제1항). 다만 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다. 잔금 전에 등기를 먼저 넘겼다면 등기접수일이 양도일이 됩니다.

개정안(확정 전): 2026년 8월 정부안에 다주택 중과를 한시적으로 낮추는 내용이 있습니다. 2년 이상 보유 주택이 대상이며, 2주택 기준으로 2027년 +5%p, 2028년 +10%p입니다. 중과가 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하면 완화된 세율을 적용하는 특례가 함께 들어 있습니다. 국회 통과 전이므로 위 현행 결론에는 반영하지 않았습니다.