저가양도 시가, 매매감정·담보감정 중 무엇?

두 가액 중 어느 한쪽이 당연히 우선하지는 않습니다. 잔금청산일(양도일) 전후 각 3개월 안에 감정기관이 정식으로 평가한 가액만 시가가 될 수 있고, 둘 다 요건을 갖추면 잔금일에 더 가까운 가액을 씁니다. 그래서 담보평가가 감정평가법인의 정식 감정이고 일정 조건을 전제로 한 감정이 아니라면 대체로 그 가액이 적용됩니다. 은행 내부 시세조회 수준이면 매매목적 감정가액이 기간 안에 있을 때 그 가액이 적용됩니다.

소득세법 시행령 제167조 제3항은 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하면서 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위로 봅니다. 같은 조 제5항은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조를 준용하면서 평가기간을 양도일 전후 각 3개월로 정합니다. 양도일은 원칙적으로 대금청산일입니다(소득세법 제98조). 제49조 제1항 제2호는 감정기관 감정가액을 시가로 보되, 일정 조건을 전제로 하는 등 평가 목적에 맞지 않는 감정은 제외합니다. 기준시가 10억원 이하 주택은 감정기관 1곳의 감정도 인정되고, 그 밖에는 2곳 이상 감정가액의 평균을 씁니다(제6항). 감정가액이 기준금액에 미달하거나, 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정 목적 등에 비추어 부적정하다고 인정되면 세무서장 등이 의뢰한 재감정가액으로 바뀔 수 있습니다. 제2항은 시가가 둘 이상이면 가장 가까운 날의 가액을 쓰게 하는데, 감정은 가격산정기준일과 평가서 작성일을 기준으로 합니다. 어머니와 아들 사이의 실제 거래가액은 제1항 제1호 가목에 따라 시가에서 빠집니다.

예를 들어 기준시가 10억원 이하 아파트의 거래가를 8억원, 잔금 2주 전 감정평가법인 담보감정을 10억5천만원으로 가정합니다. 차액 2억5천만원은 3억원에 못 미치지만 시가의 5%(5,250만원) 이상이므로 양도가액은 10억5천만원으로 다시 계산됩니다.

조정대상지역 2주택이면 소득세법 제104조 제7항에 따라 세율이 20%p 높아지고, 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 2년 이상 보유 주택의 한시 중과배제(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2)는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택에 적용됩니다. 그때까지 계약하고 계약금을 받은 주택도 계약일부터 4개월(서울 21개 구·경기 일부 지역은 6개월) 안에 양도하면 적용됩니다. 토지거래허가 대상은 5월 9일까지 허가를 신청해야 하고, 5월 10일 이후 계약했다면 2026년 9월 9일(해당 지역은 11월 9일)까지 양도해야 합니다. 매매목적 감정이 잔금일보다 3개월 넘게 앞서면 원칙적으로 평가기간 밖입니다.

개정안(확정 전): 2026년 8월 3일 정부안은 2년 이상 보유 주택에 한해 2주택 중과를 2027년 양도분 +5%p, 2028년 양도분 +10%p로 한시 완화합니다. 2026년에 중과를 적용받은 양도분도 2027년 1월 1일 이후 확정신고 때 +5%p를 적용하는 특례가 포함되어 있습니다. 장기보유특별공제 배제는 유지됩니다. 국회 확정 여부와 최종 내용은 확인하지 못했습니다 [미확인].