토허제 아파트 지분, 형제에게 팔면 실거주 필요?
토지거래허가 부동산거래신고법 공유지분 외국인 실거주의무 기준일 2026-10-08 · 확신도 중
결론부터 말씀드리면, 형제분에게 넘기는 지분에 해당하는 대지 면적이 허가 대상 면적을 넘는다면 형제분이 그 집에 직접 살 계획이어야 허가를 받을 수 있다고 보셔야 합니다. 공유자인 형제 사이의 지분 매매도 허가 대상에서 빠지지 않으며, 외국 국적이라고 기준이 완화되지도 않습니다. 허가 후에는 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 합니다.
먼저 원칙입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항은 허가구역 안 토지의 소유권을 대가를 받고 넘기는 계약을 맺으려면 당사자가 함께 구청장의 허가를 받도록 하고, 같은 조 제6항은 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없다고 정합니다. 아파트 거래도 대지지분(토지 공유지분)을 넘기는 것이어서 이 규정이 적용되고, 공유자 사이의 매매를 따로 빼 주는 규정은 확인되지 않습니다. 허가 대상인지는 넘기는 지분의 대지 면적(전체 대지 면적 × 지분 비율)으로 판단합니다(토지거래업무처리규정 제3조 제1항 제5호, 제4조 제2항 제2호, 제5조 제1항). 다만 허가구역 지정 당시 기준면적을 넘던 토지에 지정 이후 공유지분이 생겼다면, 그 뒤 첫 거래는 지분 면적이 작더라도 허가 대상 면적을 넘는 거래로 봅니다(시행령 제9조 제3항).
다음은 허가기준입니다. 법 제12조에 따르면 구청장은 원칙적으로 허가해야 하지만, 사려는 사람의 토지 이용목적이 제1호 각 목 중 어디에도 해당하지 않으면 허가하지 않습니다. 개인이 살 집으로 아파트를 사는 경우 실제로 문제 되는 목적은 가목의 자기 거주용 주택용지입니다. 이 기준 자체는 국적을 가리지 않으므로 시민권자인 형제분도 똑같이 실거주 계획을 소명해야 합니다. 특히 허가구역이 속한 시나 그와 연접한 시·군에 살지 않는 매수자는 그 지역에 거주해야 할 사유를 구체적이고 객관적으로 소명해야 합니다(토지거래업무처리규정 제6조 제1항 제2호). 국외에 살면서 임대를 놓을 목적이라면 허가를 받기 어렵습니다. 한편 허가구역을 지정할 때 외국인 등 허가대상자를 따로 특정할 수 있어서(법 제10조 제1항), 해당 지역 공고에 외국인에게 별도 요건이 있는지는 따로 확인해야 합니다[미확인].
허가 후 관리도 중요합니다. 법 제17조 제1항과 시행령 제14조 제2항 제1호에 따라 자기 거주 목적으로 허가받은 사람은 취득일부터 2년간 그 목적대로 써야 합니다. 이를 지키지 않으면 법 제18조에 따라 이행명령을 받고, 그래도 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금을 1년에 한 번씩 반복해서 낼 수 있습니다.
2026년 세법개정안 등 확정 전 내용 가운데 이 사안의 결론을 바꾸는 것은 이번 검토에서 확인하지 못했습니다. 지분을 파는 분의 양도소득세와 형제분의 취득세는 허가와 별개로 따로 검토해야 합니다.
근거
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항, 제6항 허가구역 내 대가 있는 소유권 이전은 허가 필요, 허가 없는 계약은 효력 없음
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조 제1호 가목 원칙적으로 허가하되, 이용목적이 제1호 각 목(가목: 자기 거주용 주택용지 등)에 해당하지 않으면 허가 예외
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항, 제3항 허가대상자(외국인등 포함)·용도 등을 특정해 지정·공고할 수 있음
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 제1항, 제3항 용도별 허가 면제 면적(주거지역 60㎡, 공고로 10~300% 범위 조정). 지정 당시 기준면적을 넘던 토지에 지정 후 공유지분이 생기면 첫 거래는 초과 거래로 봄
- 토지거래업무처리규정 제3조 제1항 제5호, 제4조 제2항 제2호, 제5조 제1항 대지사용권은 공유지분으로 보아 지분 면적(전체 면적×지분 비율)으로 허가 대상 여부 판단
- 토지거래업무처리규정 제6조 제1항 제2호 허가구역 시·연접 시군에 살지 않는 매수자는 거주해야 할 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 함
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조 제1항 허가받은 목적대로 일정 기간 이용할 의무
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 제2항 제1호 제12조 제1호 가목~다목 목적 허가 시 취득일부터 2년 이용의무
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조 제1항, 제2항, 제3항 이용의무 위반 시 이행명령, 취득가액 10% 범위 이행강제금, 최초 이행명령일 기준 1년마다 반복 부과
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호 가목 대한민국 국적이 없는 개인은 외국인등에 해당
달라지는 경우
- 대지지분 면적이 허가 대상 면적(시행령 제9조 제1항, 주거지역 60제곱미터 또는 지정권자가 따로 공고한 면적) 이하이면 법 제11조 제2항 제1호에 따라 허가가 필요 없어 실거주 요건도 적용되지 않습니다. 서울 아파트에 따로 공고된 면적 기준은 [미확인]입니다.
- 허가구역 공고에서 허가대상자·용도를 특정했고 이번 거래가 공고 내용에 해당하지 않으면 법 제11조 제2항 제2호에 따라 허가 대상에서 빠질 수 있습니다. 외국인 대상 허가구역 지정이나 추가 입주 기한 같은 지자체 공고 내용은 [미확인]입니다.
- 대가 없는 증여로 넘기면 허가 대상이 아니지만, 형제 사이 증여는 증여 의사와 타당한 사유를 입증해야 하고 채무인수 등 사실상 대가가 있으면 허가 대상입니다(토지거래업무처리규정 제20조의3 제3항). 이 경우 증여세 부담이 따로 생깁니다.
- 기존 임차인이 있는 경우의 이용의무 임시특례(시행령 제14조의2)는 2026년 5월 9일 이전 허가신청분만 대상이어서, 지금 신청하면 적용받기 어렵습니다.
같은 주제의 질문이 부동산 세금 오픈채팅에서 2번 나왔습니다. 질문은 요지만 옮기고 질문자 정보는 담지 않습니다.
이 답은 질문 시점의 법령과 공개 자료를 기준으로 쓴 일반 정보이며, 개별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. [미확인] 표시는 조문으로 확정하지 못한 부분입니다. 세무 신고나 거래 결정에는 반드시 전문가 확인이 필요합니다. 오류를 발견하시면 info@finance-fixer.net으로 알려 주세요.
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