임대사업자 사망 시 상속인이 승계하나요?

아버지와 아들 둘이 주택을 상속받아 계속 임대하면 상속 지분대로 공동명의 임대사업자로 사업을 이어갈 수 있습니다. 세무서는 폐업 후 재등록이 아니라 정정신고로 처리하도록 법령이 정하고 있습니다. 구청도 등록사항 변경신고 구조로 처리하는 것이 법령 체계에 맞습니다. 다만 민간임대주택법에서 상속에 따른 임대사업자 지위 승계를 직접 정한 조문은 확인하지 못했으므로, 신고 전에 구청에 처리 방식을 물어보시기 바랍니다.

세무서에는 사업자등록 정정신고를 지체 없이 하면 됩니다. 주택임대업은 부가가치세 면세사업이지만, 소득세법 제168조 제3항이 부가가치세법 제8조를 준용합니다. 그래서 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제5호(상속으로 사업자 명의가 바뀌는 경우)와 제6호(공동사업자 구성원이 바뀌는 경우)가 적용됩니다. 구청에는 민간임대주택법 시행령 제4조 제7항에 따라 변경 사유가 생긴 날부터 30일 이내에 변경신고를 합니다. 상속에서는 이 기산일이 사망일인지 분할협의일인지 조문에 나와 있지 않으니 구청에 확인하시기 바랍니다[미확인]. 같은 조 제2항은 2명 이상이 함께 소유한 주택을 공동명의로 등록하도록 정하고 있습니다. 상속인이 기존 임대의무기간을 그대로 이어받는지는 조문으로 확인하지 못했습니다[미확인].

세금 혜택에서는 상속인이 계속 임대하면 어머니의 임대기간을 합산합니다. 조세특례제한법 시행령 제97조 제5항 제3호가 그 근거이고, 장기일반민간임대주택 특례(같은 영 제97조의3 제4항)와 소득세법상 장기임대주택(소득세법 시행령 제167조의3 제3항)에도 준용됩니다. 또 거주주택 비과세 특례의 사후관리에서는 소득세법 시행규칙 제74조의2 제2호가 사망에 따른 상속을 계속 임대한 것으로 보는 부득이한 사유로 정하고 있습니다. 국세기본법 제24조 제1항에 따라 어머니가 내지 않은 세금은 상속받은 재산 한도에서 상속인이 대신 냅니다.

주의하실 점도 있습니다. 공동상속주택 1채는 비과세와 중과 판단에서 상속지분이 가장 큰 상속인(법정상속분대로라면 아버지)의 주택으로만 셉니다(소득세법 시행령 제155조 제3항, 제167조의3 제2항 제2호). 그러나 다세대주택은 호마다 별개 주택이어서, 여러 호를 상속받으면 나머지 호는 각 상속인의 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 또 의무임대기간을 채우기 전에 일반주택을 팔면서 중과 배제를 미리 받았다가 장기임대주택 요건을 못 채우게 되면, 소득세법 시행령 제167조의3 제5항에 따라 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 차액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 2026년 세법개정안(확정 전) 가운데 이 쟁점과 관련된 내용은 확인되지 않았습니다.