관리처분 2017.8.2 전 원조합원, 거주 없이 비과세?

2년 거주요건을 적용할지는 관리처분인가일이 아니라 재개발 전 종전주택을 언제 취득했는지로 판단합니다. 종전주택을 2017년 8월 2일 이전에 취득한 원조합원이라면 새 아파트에 살지 않았더라도 2년 보유 등 나머지 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세가 가능한 것으로 봅니다. 원조합원은 관리처분인가일 현재 종전주택을 가지고 있던 사람이므로, 인가가 2017년 8월 2일 전에 났다면 종전주택도 그보다 먼저 취득한 것이 됩니다.

소득세법 제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주할 것을 요구합니다. 다만 이 요건을 도입한 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제1호는 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택에는 거주요건이 없던 종전 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 원조합원이 받은 새 아파트를 종전주택의 취득일을 기준으로 판단한다는 부분은 과세관청 해석에 따른 것입니다[미확인].

1세대1주택 비과세 대상이라면 다주택자 중과는 문제 되지 않습니다. 다만 양도일 현재 세대 전체로 다른 주택, 조합원입주권, 분양권이 없어야 합니다(소득세법 제89조 제2항). 있다면 시행령 제156조의2 등의 특례 요건을 따로 검토해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다. 이때 1세대1주택 장기보유특별공제 우대율(소득세법 제95조 제2항 표2)은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 적용되고(시행령 제159조의4), 거주기간이 2년 미만이면 일반 공제율이 적용됩니다.

결론이 달라질 수 있는 경우는 2017년 8월 3일 이후 입주권을 사들인 승계조합원인 경우, 세대 안에 다른 주택이나 입주권이 있는 경우, 2017년 8월 3일 이후 배우자 증여 등으로 지분을 새로 취득한 경우[미확인], 양도가액이 12억원을 넘는 경우입니다.

개정안(확정 전): 2026년 세제개편안(정부안)에는 1세대1주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 확정되면 거주하지 않은 고가주택의 세 부담이 커질 수 있지만, 위의 현행 비과세 결론과는 별개입니다.