몰취된 분양 계약금, 주택 양도세 경비 되나요?

오피스텔 분양계약을 해제하면서 몰취되는 계약금은 이번에 파시는 주택의 양도세 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 필요경비는 양도하는 그 자산에 들어간 비용만 인정되기 때문입니다. 또 고가주택(12억원 초과)은 12억원 초과분에 대해서만 과세되므로, 설령 경비가 인정되더라도 절세 효과는 작습니다.

소득세법 제97조 제1항은 필요경비를 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 한정합니다. 같은 법 시행령 제163조 제3항과 제5항은 그 내용을 열거합니다. 양도자산의 용도변경·개량비, 양도자산의 소유권을 확보하기 위한 소송비용, 그 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 소개비 등입니다. 다른 자산의 계약금 손실은 어느 항목에도 해당하지 않습니다. 계약해제는 양도가 아니어서 양도차손 통산(법 제102조 제2항)도 적용하기 어렵습니다[미확인].

상생임대 특례(시행령 제155조의3 제1항)는 1세대1주택 비과세 판단 때 거주기간 요건만 면제해 줍니다. 주택은 1세대1주택 비과세(법 제89조 제1항 제3호) 구조로 과세되며, 12억원 초과분만 과세됩니다. 양도가액 15억원, 계약금 5천만원으로 가정하면 과세 양도차익 감소액은 5천만원×(15억−12억)÷15억=1천만원에 그칩니다(시행령 제160조 제1항 제1호).

결론이 달라질 수 있는 경우는 다음과 같습니다. 첫째, 계약을 해제하는 대신 오피스텔 계약상 지위를 손해를 보고 남에게 팔면 이는 양도에 해당합니다. 이 지위는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'(법 제94조 제1항 제2호 가목)로서 주택과 같은 소득 그룹(법 제102조 제1항 제1호)에 속한다고 보입니다[미확인]. 그렇다면 같은 해 주택의 과세분과 차손을 통산할 여지가 있습니다(시행령 제167조의2 제1항). 둘째, 이번 해제소송 비용도 파시는 주택의 소유권 확보와 관계가 없어 경비로 인정되지 않습니다. 셋째, 상생임대 요건을 갖추지 못하면 거주요건 면제를 받지 못합니다. 요건은 상생임대차계약을 2026.12.31.까지 체결하고 증액을 5% 이내로 할 것, 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대했을 것입니다. 또 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026.12.31. 이전에 임대기간이 끝나면 2027.12.31.까지입니다. 넷째, 오피스텔이 완공되어 주거용으로 쓰이면 주택 수에 포함될 수 있습니다[미확인].

개정안(확정 전) 가운데 이 쟁점을 바꾸는 내용은 확인되지 않았습니다.