배우자 오피스텔 있으면 아파트 비과세 되나

질문자와 배우자가 혼인 전부터 각각 아파트와 오피스텔을 가지고 있었다면 아파트를 먼저 파는 데 따른 위험은 크지 않습니다. 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 1주택으로 보기 때문입니다. 다만 아파트 자체가 보유·거주 요건을 갖춰야 비과세됩니다.

먼저 오피스텔이 주택인지 봅니다. 서류상 업무시설이라도 실제로 주거용으로 쓰면 주택입니다(소득세법 제88조 제7호). 임차인이 전입신고를 하지 않았다는 이유만으로 주택에서 빠지지는 않으므로, 주택 수에 들어간다고 보고 검토하는 것이 안전합니다. 1주택자끼리 혼인해 2주택이 되면 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제5항). 이 특례는 혼인할 때 두 사람이 각각 1주택을 가지고 있어야 적용되므로, 아파트도 혼인 전에 취득한 것이어야 합니다. 이 특례가 적용되면 아파트는 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다(같은 영 제154조 제1항). 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

양도가액이 12억원 이하라서 전액 비과세되면 중과는 따질 필요가 없습니다. 12억원을 넘어 일부가 과세될 때 중과가 배제되는지는 따로 확인해야 합니다[미확인]. 이 특례에는 양도 후 지켜야 할 별도 요건(사후관리) 규정이 없습니다. 2026년 세법개정안 가운데 이 특례를 바꾸는 내용은 DB에서 찾지 못했으므로, 신고 전에 따로 확인해야 합니다[미확인].

결론이 달라지는 경우는 다음과 같습니다. 첫째, 오피스텔을 혼인 후에 취득했다면 일시적 2주택 특례(같은 영 제155조 제1항)를 적용해야 합니다. 이때는 아파트 취득 후 1년이 지나 오피스텔을 취득했어야 합니다. 그리고 오피스텔 취득일부터 3년 안에 아파트를 팔아야 하며, 아파트가 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 오피스텔을 취득했다면 2년 안에 팔아야 합니다. 2년 기한은 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 것이어서, 언제 취득한 경우부터 적용되는지는 따로 확인해야 합니다[미확인]. 둘째, 아파트를 혼인 후에 취득했다면 혼인 특례는 적용되지 않으므로 별도로 검토해야 합니다. 셋째, 아파트가 보유·거주 기간을 채우지 못하면 이 특례와 관계없이 과세됩니다. 넷째, 팔기 전에 아파트 명의를 배우자에게 넘기면 특례를 받지 못할 수 있습니다(법제처 15-0673). 다섯째, 오피스텔을 실제로 업무용으로 쓰고 있다면 주택이 아니므로, 처음부터 단순 1주택 비과세 문제가 됩니다.