1주택자 전세 놓으면 간주임대료 내나요?

주택을 1채만 소유한 분은 그 주택을 전세나 보증부 월세로 임대하더라도 보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않습니다. 주택 보증금의 간주임대료는 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘거나, 기준시가 12억원 초과 주택을 2채 가지면서 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우에만 과세되기 때문입니다. 다만 기준시가 12억원을 넘는 1주택의 월세는 간주임대료와 별개로 과세됩니다.

원칙적으로 소득세법 제25조 제1항 본문은 부동산을 빌려주고 받은 보증금을 간주임대료로 환산해 수입금액에 넣습니다. 그러나 같은 항 단서가 주택은 두 경우로만 한정합니다. 제1호는 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우입니다. 제2호는 기준시가 12억원 초과 주택이 2채이고 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우입니다(소득세법 시행령 제53조 제1항). 1주택자는 어느 쪽에도 해당하지 않으므로 고가주택이어도 보증금은 과세되지 않습니다.

주택 수는 시행령 제53조 제8항이 준용하는 제8조의2 제3항에 따라 셉니다. 본인과 배우자 소유분은 합산하고, 다가구주택은 구분등기하지 않으면 1채로 봅니다. 또 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 판단 시 주택 수에 넣지 않습니다(소득세법 제25조 제1항 단서). 월세는 소득세법 제12조 제2호 나목에 따라 1주택자이면 비과세입니다. 다만 기준시가 12억원 초과 주택과 국외주택은 비과세에서 빠지며, 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단합니다(시행령 제8조의2 제5항).

참고로 3주택 이상이 되어 과세 대상이 되면 시행령 제53조 제3항 제1호에 따라 계산합니다. 산식은 (보증금 합계 − 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율에서 보증금 운용 금융수익을 뺀 금액입니다. 예를 들어 보증금 5억원을 1년 내내 받았고 금융수익이 없다고 가정하면, 1억2천만원에 고시 이자율을 곱한 금액이 수입금액이 됩니다.

개정안(확정 전): 2026년 세제개편안 정부안은 1주택 임대소득 비과세 대상을 거주자로 한정하고 비거주자를 제외하는 내용으로, 2027년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 적용할 예정입니다. 같은 정부안에는 위 소형주택을 주택 수에서 빼 주는 특례의 적용기한을 2026년 12월 31일에서 2029년 12월 31일로 연장하는 내용도 있습니다. 이 밖에 3주택·2주택 요건과 보증금 기준금액을 바꾸는 개정 내용은 확인되지 않았습니다.