임대빌라 먼저 팔면 거주주택 비과세될까?

네, 원칙적으로 비과세를 받을 수 있습니다. 등록임대 빌라를 먼저 팔면 세대에는 거주주택 1채만 남습니다. 이때 거주주택은 장기임대주택 특례가 아닌 일반 1세대1주택 요건으로 판단합니다. 보유기간 2년을 채우면 비과세되고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 그 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 12억원 초과분에는 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

근거는 소득세법 시행령 제154조 제1항입니다. 보유기간은 같은 조 제5항에 따라 계산하며, 빌라를 판 날부터 다시 세지 않고 거주주택을 취득한 날부터 셉니다. 거주주택 특례(같은 영 제155조 제20항)는 임대주택을 가진 상태에서 거주주택을 팔 때 쓰는 규정입니다. 빌라를 먼저 팔면 이 특례를 쓰지 않으므로, 임대기간을 채우지 못했을 때 세금을 다시 내게 하는 같은 조 제22항의 추징도 적용되지 않습니다.

먼저 파는 빌라에는 양도소득세가 과세됩니다. 빌라 양도 당시 세대는 2주택이므로, 빌라가 조정대상지역에 있으면 1세대 2주택 중과 대상인지 확인해야 합니다. 같은 영 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하면 2주택 중과에서도 제외됩니다(같은 영 제167조의10 제1항 제2호). 다만 등록 시기, 취득 시기, 임대개시일 기준시가, 임대료 증가율 5% 제한 등 유형별 요건을 갖춰야 합니다. 보유 2년 이상 주택에 대한 중과 한시 배제는 원칙적으로 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다. 그날까지 매매계약(토지거래허가 대상이면 허가 신청)을 마친 경우에는 계약일부터 4개월(서울 21개구·경기 12개 지역은 6개월) 이내 등 정해진 기한 안에 양도하면 배제됩니다(같은 영 제167조의10 제1항 제12호의2 가목~다목).

결론이 달라지는 경우는 다음과 같습니다. 첫째, 다른 주택이나 입주권·분양권이 남아 있으면 1주택이 아닙니다. 둘째, 조정대상지역에서 취득한 거주주택에 2년 이상 거주하지 않았으면 비과세되지 않습니다. 셋째, 두 주택을 같은 날 팔면 납세자가 선택한 순서로 양도한 것으로 봅니다(제154조 제9항). 넷째, 거주주택도 임대등록한 이력이 있고 그 전에 거주주택 특례로 판 주택이 있으면, 직전 거주주택을 판 날 이후 기간분만 비과세됩니다(제154조 제10항).

개정안(확정 전): 2026년 8월 정부안은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 다주택 중과세율을 2027년 양도분은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 양도분은 +10%p·+15%p로 한시 인하하는 내용입니다. 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함한다고 되어 있어, 빌라에 중과가 적용되면 관련될 수 있습니다. 아직 현행법이 아니며, 거주주택 비과세 결론과는 관계가 없습니다.