발표된 개정안으로 내년 양도세 계산되나요?

결론부터 말씀드리면, 발표된 개정안만으로 내년 양도세를 확정해 계산할 수는 없습니다. 2026년 8월 정부가 발표한 세법개정안은 아직 국회를 통과하지 않은 확정 전 내용입니다. 지금은 현행 법령으로 세액을 계산하고, 개정안은 따로 비교해 보시는 것이 안전합니다.

현행 법령에서는 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼서 양도소득금액을 구합니다. 여기서 양도소득 기본공제(연 250만원)를 뺀 과세표준에 기본세율을 곱해 세액을 계산합니다(소득세법 제95조 제1항·제2항, 제103조, 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항). 1세대 1주택이 시행령에서 정한 비과세 요건(보유기간 등)을 갖추면 비과세됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분에 대해 과세됩니다(제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항). 조정대상지역 주택을 2주택 세대가 팔면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 세대가 팔면 30%포인트가 더해지고, 이때는 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다(제104조 제7항, 제95조 제2항). 보유기간 2년 이상 주택에 중과를 하지 않던 한시 특례는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과, 그때까지 계약한 주택의 경과 기한 내 양도분에만 적용됩니다. 따라서 2027년 양도에는 적용되지 않습니다(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2, 제167조의3 제1항 제12호의2).

개정안(확정 전)에는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 2027년에 팔면 중과세율을 2주택 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트로 낮추는 안이 들어 있습니다. 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 예를 들어 조정대상지역 2주택 세대가 2년 이상 보유한 주택을 팔고 과세표준이 1억원이라고 가정해 보겠습니다(지방소득세 제외). 현행대로면 1억원×55%−1,544만원=3,956만원이고, 개정안대로면 1억원×40%−1,544만원=2,456만원입니다. 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 발표되었습니다.

다음과 같은 경우에는 결과가 달라집니다. 국회 심의에서 세율이나 적용 시기가 바뀔 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 대상이면 이번 중과 완화와 관계가 없습니다. 보유기간이 2년 미만이면 완화 대상이 아닙니다. 양도시기(원칙적으로 대금청산일)가 2027년을 벗어나면 적용되는 세율이 달라집니다. 정부안에는 2026년에 중과세율로 양도한 분도 2027년 이후 신고할 때 완화세율을 적용하는 특례가 있지만, 이 역시 확정 전입니다.