동일세대 누나 상속주택도 중과 배제되나요?

결론부터 말씀드리면 일반세율을 적용받기 어렵습니다. 누나와 같은 세대였던 상태에서 상속받은 주택은 세법상 상속주택 특례 대상이 아니기 때문입니다. 그래서 상속 후 5년 안에 팔더라도 3주택 중과(기본세율에 30%p 가산, 장기보유특별공제 배제) 대상이 될 가능성이 높습니다.

근거는 다음과 같습니다. 소득세법 제104조 제7항 제3호는 조정대상지역에 있는 주택을 1세대 3주택 이상인 상태에서 팔면 기본세율에 30%p를 더한다고 정하고 있습니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호는 예외로 "제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택"을 상속받은 날부터 5년 동안 중과에서 빼 줍니다. 그런데 같은 영 제155조 제2항 단서는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 한 세대였다면, 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합친 경우에 합치기 전부터 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다. 누나는 직계존속이 아니므로 이 단서의 예외에 해당하지 않습니다. 국세청도 같은 세대원인 피상속인에게서 상속받은 조정대상지역 주택을 양도하면 다주택 중과 대상이라고 답한 사례가 있습니다(사전-2021-법규재산-1706). 서면-2021-법령해석재산-0038도 위 단서를 같은 내용으로 확인하고 있습니다. 다만 형제자매에게서 같은 세대로 상속받은 주택에 제7호가 적용되지 않는다고 직접 밝힌 해석례는 찾지 못했습니다[미확인].

2년 이상 보유한 주택의 중과를 한시적으로 빼 주던 같은 항 제12호의2는 원칙적으로 2026년 5월 9일까지 양도한 분에만 적용됩니다. 예외적으로 2026년 5월 9일까지 매매계약(또는 토지거래허가 신청)을 마쳤다면, 서울 21개구·경기 12개 지역 등은 2026년 11월 9일까지 양도할 때도 적용될 수 있습니다. 이때 보유기간은 상속개시일부터 2년 이상이어야 합니다. 이런 사정이 없다면 지금 파는 경우에는 쓸 수 없습니다.

세금 차이는 이렇게 계산합니다. 중과가 적용되면 늘어나는 세액은 과세표준 × 30%p이고, 지방소득세는 별도입니다. 예를 들어 과세표준이 1억원이라고 가정하면 국세만 약 3,000만원이 늘어납니다. 여기에 장기보유특별공제를 받지 못해 과세표준 자체도 커집니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 양도 당시 그 주택이 조정대상지역이 아니면 중과되지 않습니다. 누나가 상속개시 당시 이미 별도 세대였다면 상속주택 특례로 5년 동안 중과가 배제됩니다. 아버지가 세대를 분리해 양도 당시 주택 수가 줄면 2주택 중과(20%p 가산)로 바뀌거나 중과가 아예 없어질 수 있습니다. 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시 소속 군과 읍·면은 밖으로 봄)에 있으면서 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 주택은 주택 수에서 빠집니다.

개정안(확정 전): 2026년 세제개편안 정부안에는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 다주택자 중과를 한시적으로 완화하는 내용이 들어 있습니다. 3주택 이상은 2027년 양도분 +10%p, 2028년 양도분 +15%p이고 2029년부터 +30%p로 돌아갑니다. 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함하는 것으로 되어 있고, 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 아직 현행법이 아니므로 위 결론에는 반영하지 않았습니다.