주택 가진 자녀가 잠시 전입했으면 비과세 불가?

주택을 파는 날(양도일)에 자녀가 실제로 세대를 분리해 생계를 따로 하고 있다면 비과세를 받을 수 있습니다. 다른 주택을 가진 자녀가 보유기간 중 잠시 세대원이었던 이력만으로는 막히지 않습니다. 이때 보유기간은 다시 세지 않고 원래 취득일부터 계산합니다.

소득세법 제89조 제1항 제3호 가목과 같은 법 시행령 제154조 제1항은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는지를 기준으로 합니다. 소득세법 제88조 제6호는 1세대를 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족으로 정합니다. 따라서 양도일 전에 퇴거해 따로 세대를 이룬 자녀의 주택은 주택 수에서 빠집니다. 예전에는 2주택 이상을 보유하다가 1주택만 남으면 그날부터 보유기간을 다시 세었습니다. 이 규정은 2022년 5월 31일 시행령 제154조 제5항 개정으로 없어졌습니다. 지금은 법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 셉니다.

다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠집니다(법 제89조 제1항 제3호). 이 경우 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다(시행령 제160조). 개정안(확정 전)인 2026년 8월 정부 세제개편안에는 2028년 양도분부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 있습니다. 12억원 초과 주택이라면 파는 시기에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.

다음 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 첫째, 주민등록만 옮기고 실제로는 함께 살며 생계를 같이 했다면 같은 세대로 보아 비과세가 안 될 수 있습니다. 둘째, 자녀가 취학·질병 요양·근무상 또는 사업상 형편 때문에 잠시 나간 것이라면 여전히 세대원으로 봅니다(법 제88조 제6호). 셋째, 배우자가 없는 자녀는 30세 이상이거나, 배우자와 사별·이혼했거나, 기준 중위소득의 40% 이상 소득으로 독립 생계를 유지할 수 있어야 따로 1세대로 인정됩니다(시행령 제152조의3). 따로 살아도 이 요건을 채우지 못하면 부모 세대원으로 보아 2주택이 될 수 있습니다. 넷째, 양도일에 자녀가 아직 세대원이더라도 1주택을 가진 자녀가 1주택을 가진 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 경우라면 비과세가 가능할 수 있습니다. 부모 중 한 명만 60세 이상이어도 됩니다. 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1주택으로 봅니다(시행령 제155조 제4항). 다섯째, 취득할 때 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주 요건도 따로 채워야 합니다(시행령 제154조 제1항).