재건축 아파트도 1주택 비과세 되나요?

재건축 대상이라는 사실만으로는 비과세 여부가 달라지지 않습니다. 관리처분계획인가 전(인가 전에 기존 주택이 철거되면 철거 전)에 파시면 일반 주택과 같이 1세대 1주택 요건으로 판단합니다. 요건은 2년 이상 보유이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다. 인가 후에는 주택이 아닌 조합원입주권으로 보아 다른 규정이 적용됩니다.

원칙은 소득세법 제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제154조 제1항입니다. 소득세법 제88조 제9호는 관리처분계획인가로 얻은 입주자 지위를 조합원입주권으로 정합니다. 인가 후 양도하면 소득세법 제89조 제1항 제4호에 따릅니다. 이 경우 인가일(인가 전 철거 시 철거일) 현재 비과세 요건을 갖춘 주택이었어야 합니다. 또 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다. 다만 입주권 외에 주택 1채만 있고 분양권이 없다면, 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 양도해도 비과세됩니다. 입주권 양도가액이 12억원을 넘으면 과세됩니다. 완공된 새 아파트를 팔 때는 시행령 제154조 제8항 제1호에 따라 멸실 전 주택과 재건축 주택의 보유·거주기간을 합산합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 다른 주택과 입주권을 함께 가지고 있으면 소득세법 제89조 제2항에 따라 주택 비과세가 원칙적으로 배제됩니다. 이때는 시행령 제156조의2 제3항·제4항의 특례 요건을 갖춰야 합니다. 1주택 세대가 공사 기간에 살 집을 사업시행인가 후 취득해 1년 이상 거주했다면, 같은 조 제5항에 따라 그 대체주택도 보유·거주기간과 관계없이 비과세될 수 있습니다. 이를 위해서는 새 아파트 완공 전 또는 완공 후 3년 안에 대체주택을 팔아야 합니다. 또 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 합니다. 이 거주 요건을 지키지 못하면 같은 조 제13항에 따라, 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 세금을 신고·납부해야 합니다. 다주택자는 입주권도 주택 수에 포함되며, 중과 적용 여부는 따로 확인이 필요합니다[미확인].

2026년 세법개정안(확정 전) 가운데 이 쟁점을 바꾸는 내용은 확인하지 못했습니다[미확인].