증여받은 주택 취득세, 양도 시 경비 되나요?

증여받은 주택을 일반적인 방식으로 양도하면, 증여받을 때 낸 취득세는 취득가액에 더해 필요경비로 인정됩니다. 다만 부모에게 증여받은 지 10년(2022.12.31 이전 증여분은 5년) 안에 팔아 이월과세가 적용되면 취득가액이 부모가 처음 산 가격으로 바뀝니다. 이 경우 자녀가 낸 취득세를 인정하는지는 따로 확인해야 합니다.

먼저 근거를 보겠습니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 증여받은 자산의 취득가액을 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액으로 봅니다. 같은 조 제1항 제1호가 준용하는 시행령 제89조 제1항 제3호는 시가에 취득세·등록면허세 등 부대비용을 더하도록 정합니다. 예를 들어 증여 평가액이 5억원이고 낸 취득세 등이 1,750만원이라고 가정하면, 취득가액은 5억원+1,750만원=5억 1,750만원입니다.

이월과세는 소득세법 제97조의2 제1항에 따릅니다. 양도일부터 거슬러 10년 안에 직계존비속에게 증여받은 주택이면 취득가액은 증여자의 취득가액이 됩니다(제1호). 이 10년은 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산부터 적용되고, 그 전에 증여받은 자산은 종전대로 5년입니다. 자녀가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다(제3호). 이 조문에는 자녀가 낸 취득세가 적혀 있지 않습니다[미확인].

결론이 달라지는 경우는 다음과 같습니다. 첫째, 이월과세 기간이 지나서 팔면 이월과세 없이 위 원칙대로 계산합니다. 둘째, 양도할 때 증여한 부모가 이미 사망했다면 이월과세를 적용하지 않습니다(제97조의2 제1항, 2025.12.23 개정). 셋째, 이월과세로 계산한 세액이 이월과세 없이 계산한 세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다(제97조의2 제2항 제3호). 이때는 자녀가 낸 취득세를 더한 원칙 계산으로 돌아갑니다. 넷째, 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우에도 이월과세를 적용하지 않습니다(같은 항 제2호). 다섯째, 1세대 1주택 비과세 대상이면 필요경비를 따질 실익이 크게 줄어듭니다.

이 쟁점과 관련된 2026년 세법개정안(확정 전) 내용은 회계사DB에서 확인되지 않았습니다.