주택 멸실된 상속 부지도 주택 수에 드나요

주택이 실제로 멸실되어 건물 없이 토지만 남았다면 예천 부지는 양도소득세 주택 수에 들어가지 않는다고 보는 것이 법문에 맞습니다. 따라서 서울 아파트는 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 재산세가 주택분으로 고지된 사실만으로 양도세상 주택이 되지는 않습니다.

소득세법 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따르게 합니다. 건물이 없는 토지는 이 정의에 해당하지 않으므로 주택 수 계산에서 빠집니다. 멸실 부지를 직접 다룬 해석례는 확인하지 못했습니다[미확인]. 1세대1주택 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따라 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는지로 판정합니다. 재산세 구분은 지방세법상 별개의 판단이며, 주택분 고지는 멸실 후 공부가 정리되지 않은 결과일 수 있습니다[미확인].

1주택으로 판정되면 다주택 중과는 문제되지 않습니다. 예천 부지가 주택으로 인정되더라도 시행령 제155조 제2항의 상속주택 특례를 받으면 서울 아파트를 1주택으로 볼 수 있습니다. 다만 이 특례는 서울 아파트를 상속개시 당시 이미 보유하고 있었던 경우에만 적용되고, 상속 뒤에 취득했다면 적용되지 않습니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 비과세가 배제되고, 양도차익 중 12억원 초과분 비율에 해당하는 부분이 과세됩니다. 2026년 세법개정안(확정 전)에서 이 쟁점을 바꾸는 내용은 확인하지 못했습니다.

다음 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 건물 일부가 남아 있어 사람이 살 수 있는 구조라면 주택으로 볼 수 있습니다. 건축물대장이 말소되지 않아 용도가 불분명하면 공부상 주택으로 다툼이 생길 수 있으니, 양도 전에 멸실신고와 대장 말소를 마치는 편이 안전합니다. 서울 아파트를 조정대상지역일 때 취득했다면 보유기간 중 2년 거주요건이 붙습니다.