8년 임대 자동말소 후 양도세 감면되나요?

2018년에 등록한 8년 장기일반 아파트 매입임대라면 조세특례제한법 제97조의5의 양도소득세 100% 감면은 받기 어렵습니다. 이 감면을 받으려면 10년 이상 계속 등록하고 임대해야 합니다. 그런데 이 주택은 올해 12월 8년 만기에 등록이 자동말소되므로 10년을 채울 수 없습니다. 임대료 5% 상한을 지켰더라도 기간 요건을 대신하지는 못합니다.

근거는 다음과 같습니다. 조세특례제한법 제97조의5 제1항은 제2호(등록 후 10년 이상 계속 임대)와 제3호(제97조의3 제1항 제2호 요건 준수)를 모두 갖추도록 요구합니다. 제3호의 요건은 같은 법 시행령 제97조의3 제3항이 정하는데, 임대료 증가율 5% 이하(제1호)뿐 아니라 국민주택규모 이하, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 등도 포함됩니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항은 종전 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대를 임대의무기간이 끝나는 날 말소한다고 정합니다. 공실 기간도 제한이 있습니다. 감면에서는 시행령 제97조의5 제1항 제1호에 따라 6개월 이내의 공실만 계속 임대한 것으로 봅니다. 제97조의3 특례에서는 시행령 제97조 제5항 제5호와 시행규칙 제44조에 따라 3개월 이내의 공실만 임대기간에 넣습니다.

다주택 중과 배제는 자동말소 뒤에도 유지되지만 양도기한이 있습니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 단서에 따라, 자동말소된 장기임대주택은 임대의무기간이 끝난 날 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 다만 아파트 매입임대는 같은 조 제11항의 기한까지 양도해야 중과 배제를 받습니다(2026년 9월 30일 개정, 10월 1일 시행). 이 주택은 임대의무기간이 2027년 1월 1일 전에 끝나므로 기한은 2027년 12월 31일입니다. 이 기한을 넘겨 양도하면 중과가 적용될 수 있습니다. 기준시가와 임대료 5% 같은 나머지 요건도 갖추어야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 첫째, 아파트가 아닌 다세대주택이나 오피스텔이라면 자동말소 대상이 아니므로, 등록을 유지해 10년을 채우면 감면을 받을 여지가 있습니다. 둘째, 현행 조세특례제한법 제97조의3 제1항(10년·70%)은 민간건설임대주택만 대상으로 합니다. 2018년 매입임대 등록분에 종전 규정에 따른 8년 임대 시 장기보유특별공제 50%와 자동말소 시 8년 임대로 보는 특례가 적용되는지는 부칙을 확인해야 합니다[미확인]. 이 특례가 적용되더라도 만기 전 퇴거로 공실이 3개월을 넘으면 임대기간이 모자랄 수 있습니다. 셋째, 취득 후 3개월 안에 등록하지 않았다면 처음부터 감면 대상이 아닙니다.

개정안(확정 전): 2026년 8월 정부안에 매입임대 아파트의 장기보유특별공제 50% 우대를 2028년에 축소하고 2029년에 폐지하는 내용이 있다고 정리한 해설자료가 있습니다. 다만 개정안 원문은 확인하지 못했습니다[미확인]. 중과 배제의 2027년 말 양도기한은 개정안이 아니라 이미 시행 중인 현행 규정입니다.