증여받은 입주권 5년 내 매도, 양도세 줄이나?

자녀가 증여일부터 10년 안에 입주권을 팔면 이월과세가 적용됩니다. 이 경우 취득가액은 증여가액이 아니라 부모님이 처음 주택을 산 가액이 됩니다. 그래서 5년 안에 팔면 증여로 양도세를 줄이는 효과는 거의 없습니다. 줄일 수 있는 부분은 증여세 상당액을 필요경비로 넣는 것과, 부모님 취득일부터 센 보유기간으로 받는 장기보유특별공제 정도입니다.

근거는 소득세법 제97조의2 제1항입니다. 직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 안에 팔면 제1호에 따라 증여자의 취득가액을 쓰고, 제3호에 따라 낸 증여세 상당액을 필요경비에 넣습니다. 조합원입주권도 같은 법 시행령 제163조의2 제1항에 따라 이월과세 대상입니다. 다만 같은 조 제2항 제3호에 따라, 이월과세로 계산한 세액이 적용하지 않았을 때보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다.

중과세율을 정한 제104조 제7항은 주택을 팔 때에만 적용되므로 입주권 양도에는 중과가 없습니다. 이월과세가 적용되면 제104조 제2항 제2호에 따라 보유기간을 부모님의 취득일부터 세므로 기본세율이 적용됩니다. 다만 이월과세가 배제되어 보유기간을 증여일부터 세는데 그 기간이 2년 미만이면, 제104조 제1항 제2호·제3호에 따라 60%(1년 미만이면 70%)의 세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 제95조 제2항에 따라 관리처분계획인가 전에 생긴 양도차익에만 적용됩니다. 이때 보유기간은 같은 조 제4항 단서에 따라 부모님의 취득일부터 셉니다. 관리처분계획인가일에 세대가 2주택이었다면 제89조 제1항 제4호의 입주권 비과세는 받기 어렵습니다.

계산 예시입니다. 부모님 취득가 3억원, 양도가 9억원, 증여세 상당액 1억원으로 가정하면 양도차익은 9억원에서 3억원과 1억원을 뺀 5억원입니다. 여기서 인가 전 양도차익분에 장기보유특별공제를 뺀 뒤 기본세율을 적용합니다. 증여세 상당액은 시행령 제163조의2 제2항의 한도 안에서만 인정됩니다.

개정안(확정 전): 2026년 8월 정부안에는 다주택 중과 한시 완화와 장기보유특별공제 개편이 들어 있습니다. 이월과세 기간을 바꾸는 내용은 확인하지 못했습니다[미확인].